Всі новини

Какие документы должны быть в наличии у застройщика в отделе продаж

Ликбез для инвестора: список документов, которые можно проверить на персональной консультации у менеджеров застройщика


Первое, что обычно стремятся узнать инвесторы о новостройке, это стоимость квартиры, планировка и локация. На законность строительства обращают внимание не все, доверяя интуиции и рекламных обещаниям. Эта часть персональной консультации в отделе продаж часто ограничивается тем, что менеджер показывает наличие папки бумаг, а инвестор чисто визуально оценивает этот жест позитивно и даже не проверяет ее содержимое. Основатель портала Bild.ua Виталий Котенко рассказал, какие документы должны быть у застройщика многоквартирного дома в отделе продаж.


Список документов застройщика


Изучить документацию инвесторы могут самостоятельно, обратившись за помощью к экспертам по недвижимости или специализирующимся юристам. В первом случае рекомендуем ознакомиться со списком бумаг в отделе продаж при личной встрече.


Разрешение на строительство или декларация о начале строительных работ


Первое выдается для строительства в категории последствий СС2 и СС3. Второй документ разрешает возводить здания в категории последствий СС1 (до июля 2017 года декларации позволяли также строительство домов остальных категорий последствий). В отделе продаж можно ознакомиться с оригиналами этих документов при покупке квартиры от застройщика. 


«Настоятельно рекомендую проверить, действует ли это разрешение или декларация на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), — советует Виталий Котенко. — Часто в отделе продаж не спешат рассказывать, что их разрешение аннулировали, и смело демонстрируют выданные ГАСИ бумаги потенциальным инвесторам». 


Документы застройщика на землю


Важно проверить участки под строительство жилого комплекса. Территория может быть в частной собственности у заказчика строительства или принадлежать ему на правах аренды, суперфиция. В зависимости от вида собственности в отделе продаж могут продемонстрировать акт собственности на землю, договор аренды или суперфиция. 


«В частности следует ознакомиться со сроками действия договоров, — рассказывает эксперт. — В идеале, они должны либо соответствовать, либо превышать время сдачи ЖК в эксплуатацию. Иногда в договоре аренды или суперфиция указывается пометка «с возможностью продления». 


Важно изучить целевое назначение участка под застройку, опираясь на данные Публичной кадастровой карты. В отделе продаж могут предоставить выписку с геокадастра, либо реестра вещных прав, где указано конкретное целевое назначение земли. Там должно быть указано жилое строительство. Возведение многоквартирного дома на территории, которая предназначается для сельскохозяйственных угодий, к примеру, чревато тем, что дом не будет введен в эксплуатацию. 


Градостроительные условия и ограничения


Проверка документов застройщика также включает изучение документации департамента градостроения и архитектуры. В градостроительных условиях и ограничениях указана информация о проекте города по конкретному кадастровому участку, поэтому необходимо сравнить указанное функциональное назначение земли с проектом ЖК. 


Например, если земельный участок предусматривает возведение заведений образования (коэффициент функциональности 0,7), построить там многоквартирный жилой дом (коэффициент функциональности 1,0 ) нельзя. 


«В градостроительных условиях и ограничениях прописывают допустимую высотность и этажность зданий,— рассказывает Виталий Котенко. — Важно, чтобы застройщик не превышал ее — это чревато судебными тяжбами».


Шаблон договора инвестора


Текст инвестиционного договора нужно внимательно изучить на предмет штрафов стороны застройщика за задержку сдачи ЖК в эксплуатацию. Важно, чтобы в документе прописали пункт ответственности сторон за невыполнение обязательств с указанием механизма расторжения договора и сроком возврата денег. 


По словам Виталия, договор часто подписывают с тем юридическим или физическим лицом, на которого оформлена земля, разрешение на строительство и градостроительные условия. «Если в договоре указана другая компания или человек, необходимо потребовать дополнительный документ о сотрудничестве с ним, — советует эксперт. — Важно понять, на каких правах он/она продает квартиры в ЖК, чтобы избежать проблем в будущем».


Технические условия на подключение коммуникаций


На форуме можно встретить новостройки, где строительные работы завершены, но подвести электричество, газ и воду так и не удалось. Несмотря на готовность дома и завершение строительных работ, здание так и не подключили к городской сети электричества, водо- и газоснабжения, а без этого заселиться и сделать ремонт невозможно. 


Поэтому, среди документов застройщика при покупке квартиры важно изучить технические условия на подключение коммуникаций. Это 4-5 договоров с компаниями, которые обеспечивают подачу газа, воды, электричества, а также с интернет-провайдером и кабельным телевидением. 


Детальную проверку ЖК легко проведет юрист или эксперт в недвижимости, но отсеять неблагонадежные варианты для инвестиций можно самому, воспользовавшись этой шпаргалкой. «Наша онлайн-платформа Bild.ua основана на рейтинге новостроек, когда каждому ЖК присвоена соответствующая оценка — индекс надежности. Он разработан с целью помочь инвесторам определиться с выбором жилья, — говорит о новом проекте эксперт по недвижимости Виталий Котенко. — Чем выше индекс надежности жилого комплекса, тем больше гарантий для покупателя».


Виталий утверждает, что избежать рискованных инвестиций можно только убедившись в наличии всех разрешительных документов на строительство и незапятнанной репутации застройщика. «Индекс надежности включает 38 пунктов, — рассказывает основатель «Билда». — Он учитывает репутацию застройщика, наличие долгостроев в компании и правильно оформленные документы на строительство. Мы верим, что такая тщательная проверка жилых комплексов способна уменьшить количество пострадавших инвесторов от недобросовестных компаний застройщиков и изменить к лучшему рынок недвижимости в целом».

Додати коментар
  • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
    heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
    winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
    worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
    expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
    disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
    joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
    sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
    neutral_faceno_mouthinnocent
Читають Коментують
71-летняя Пугачева появилась на публике без парика и накладных хвостов: с новой стрижкой - моложе
45 586
В Казахстане женщина отбила мужа у хулиганов - "раскидала" их по сторонам: видео
32 515
В сети смеются над снежной статуей "Родины-матери": фото
19 255
Колега Кравчука по ТКГ розповів про курйоз із представницею РФ на засіданні
15 971
Драконовские штрафы, отлов на улицах и удар по радикалам. Зачем Зеленский хочет ужесточить армейский призыв
14 788
"Есть проблема": эксперт об индексации пенсий с 1 марта
12 018
Забавный флешмоб. Девушки показывают, как выглядят в соцсетях и в жизни
11 845
Названа популярная привычка, разрушающая иммунитет
11 803
З відкритим ротом. Півзахисник Ювентуса під час матчу задивився на журналістку
11 143
Нужно всенародную молитву: в сети смеются над новым ЧП на "мосту Кличко"
10 656
"Вдарив по Путіну". В мережі кепкують з "оголеної" вакцинації Зеленського
10 402
Назван лучший чай против тревожности и депрессии
10 243
Американка купила по ошибке 50 лотерейных билетов и выиграла 2 миллиона долларов
9 643
Сотрудник посольства РФ толкал дрезину, чтобы покинуть Северную Корею
10
Драконовские штрафы, отлов на улицах и удар по радикалам. Зачем Зеленский хочет ужесточить армейский призыв
7
Соратник Медведчука в Днепре порадовал росСМИ "восточно-украинским" языком (видео)
4
На «Новой Почте» в Николаеве отправка детского манежа превысила его стоимость
3
"Вдарив по Путіну". В мережі кепкують з "оголеної" вакцинації Зеленського
2
Кароль стала веганом и объяснила свое решение
2
Прививки под дулами автоматов: появилась яркая видеопародия на вакцинацию от ковида в России
2
Горбачев посоветовал Путину и Байдену "не бычиться друг на друга", а встретиться
2
В Чернигове на заседании апелляционного суда заснул судья – СМИ
2
На Лук’янівці містяни викинули з вікна диван і він застряг на дереві
2
Вчителька з Рівненщини залізла на парту, щоб зачитати вірш, і стала зіркою мережі. Відео
2
Відео з дівчинкою, яка відмовляється ходити до школи - новий хіт інтернету
2
Модель Мила Кузнецова с 15-м размером призналась, что думает о своих достоинствах фигуры
2